+31 (0)20 30 30 609
info@renthousevastgoed.nl

Goed en veilig verhuren

Er komt best wat kijken bij de tijdelijke verhuur van uw woning, hieronder een check-list:

Het woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel bekend als het puntensysteem, wordt gebruikt om te bepalen of een woning in de vrije sector valt of niet. Woningen in de vrije sector zijn niet voor een sociale huurwoningen. Hoe meer punten een woning waard is, hoe hoger de huur mag zijn.

Aan de hand van het WWS kunnen verhuurders punten toekennen aan de kwaliteit van een woning. Het aantal punten dat een woning volgens het WWS oplevert, is gekoppeld aan een maximale huurprijs die je voor een sociale huurwoning of een midden-segment woning mag vragen. Het systeem berekent de punten onder andere op basis van:

  • Woonoppervlakte
  • aantal verwarmde ruimtes
  • aanwezige voorzieningen (keuken, badkamer etc.) en de afwerking hiervan
  • aanwezigheid van een buitenruimte
  • energiezuinigheid van de woning (energie label)
  • de WOZ-waarde van de woning

Er is meer en actuele informatie te vinden op de website van de Rijksoverheid. LET OP: elke huurder mag zijn huurprijs laten controleren bij de landelijke huurcommissie. Het is van groot belang dat u zeker weet dat uw woning in de vrije sector valt of niet. Hoge boetes (tot €90K) kunnen en worden uitgedeeld aan eigenaren als zij niet correct handelen en te hoge huurprijzen hanteren. Dek u zelf in en laat een onafhankelijk en erkend bureau een puntentelling uitvoeren. Bewaar het bewijs en voorkom eventuele problemen in de toekomst.

Renthouse voert bij elke bieding op uw woning een grondige screening van de kandidaat uit en deelt met u een verslag.

  1. Wij controleren of het paspoort van de kandidaat echt is. Wij maken gebruik van erkende derde partijen zoals https://datachecker.nl/ en https://zkr.nl/.
  2. Wij controleren of de kandidaat voldoende verdient. Er zijn geen vaste afspraken hierover maar wij hanteren de volgende richtlijn, de kandidaat moet ongeveer 3 keer de huur verdienen. Wij ontvangen dan ook de arbeidsovereenkomst van de kandidaat met daarin de arbeidevoorwaarden en het maandelijkse inkomen. Soms worden andere documenten aangeleverd die inkomsten bevestigen. De kandidaat moet bewijs tonen dat er een stabiele inkomen worden ontvangen. Spaargeld kan tijdelijk zijn dus dat rekenen wij vaak niet mee.
  3. Wij nemen contact op met de werkgever om te bevestigen dat de kandidaat daadwerkelijk werkzaam is.
  4. In sommige gevallen zullen wij een meet & greet organiseren. De bieding is dan onder voor behoud van een ontmoeting tussen verhuurder en huurder. Dit kan

Model A: de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd;

Kort overzicht:

  • Minimale periode van bijvoorbeeld 12 maanden
  • Beide partijen kunnen niet opzeggen tijdens deze 12 maanden, na 12 maanden wordt het stilzwijgend verlengd voor onbepaalde tijd
  • Na 12 maanden heeft u als eigenaar tussen 3 en maximaal 6 maanden opzegtermijn
  • Na 12 maanden heeft de huurder 1 maand opzegtermijn

Bij dit model heeft de huurder volledige huurbescherming.

Het is mogelijk om af te spreken dat de huurder (en de verhuurder) gedurende een initiële periode de huur niet kan opzeggen. Dat geeft de verhuurder gedurende enige tijd zekerheid omtrent de huurinkomsten.

Model B: de huurovereenkomst voor bepaalde tijd met een maximale duur van twee jaar (op basis van artikel 7: 271 lid 1 tweede volzin jo. artikel 228 lid 1 BW)

Kort overzicht:

  • Bepaalde tijd voor maximaal 24 maanden, als u wilt dan moet de huurder na 24 maanden de woning uit
  • U kunt niet opzeggen in deze 24 maanden
  • Huurder kan vanaf dag 1 met 1 kalender maand opzeggen
  • Huurder heeft beperkte huurbescherming
  • Als u wilt dan kan het contract na 24 maanden onder dezelfde voorwaarden overgaan naar een A-contract – u mag dezelfde huurder niet tweemaal een B-contract aanbieden

Het is sinds 1 juli 2016 mogelijk om voor zelfstandige woonruimte huurovereenkomsten voor maximaal twee jaar af te sluiten.

De huurder heeft bij dit type huurcontract beperkte huurbescherming. Als de verhuurder dat wil, moet de huurder dus vertrekken na afloop van de afgesproken huurtermijn. De huurovereenkomst voor maximaal twee jaar hoeft niet te worden opgezegd.

Voorwaarde is wel dat de verhuurder tussen drie maanden en één maand voor het einde van de huurovereenkomst schriftelijk aan de huurder meedeelt dat de huurovereenkomst tijdelijk is en dat de huurder moet vertrekken op de overeengekomen einddatum.

Het verdient aanbeveling deze schriftelijke kennisgeving aangetekend te verzenden.

Wordt deze kennisgeving niet of niet op het juiste moment verzonden door de verhuurder, dan verandert de huurovereenkomst voor bepaalde tijd automatisch in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met huurbescherming voor de huurder. De huurder hoeft de woning dan niet op de overeengekomen einddatum te verlaten.

Het gaat hier om een huurovereenkomst voor maximaal twee jaar. Het is dus ook mogelijk een huurovereenkomst voor bijvoorbeeld acht maanden of een jaar af te sluiten.

Het is niet mogelijk een eenmaal aangegane tijdelijk huurovereenkomst te verlengen.

Wordt de huurovereenkomst toch verlengd, dan verandert de huurovereenkomst voor bepaalde tijd automatisch in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met huurbescherming voor de huurder.

De huurder hoeft de woning dan niet op de overeengekomen einddatum te verlaten.

De huurder heeft alleen bij dit model het wettelijk recht om de huurovereenkomst gedurende de afgesproken huurperiode (dus vanaf de eerste dag van de huurovereenkomst) op te zeggen wanneer hij wil.

Hij moet daarbij een opzegtermijn van een maand in acht nemen.

De verhuurder kan de huurovereenkomst niet tussentijds opzeggen. De verhuurder is dus gebonden aan de overeengekomen termijn.

De verhuurder die zekerheid wil over een minimale huurperiode, doet er dus verstandig aan om niet een huurovereenkomst volgens Model B te sluiten.

Maar de verhuurder die juist absolute zekerheid wil over het vertrek van de huurder na afloop van de overeengekomen duur, doet er verstandig aan wel de huurovereenkomst volgens Model B te kiezen.

Bij dit model is de maximum termijn essentieel.

Model C: de zogenaamde tussenhuurovereenkomst (waarbij de verhuurder na afloop de woning zelf gaat bewonen – Tussenhuur)

Kort overzicht:

  • U gaat zelf naar het buitenland ivm werk, u spreekt een tussenhuur termijn af met uw huurder van bijvoorbeeld 12 maanden
  • U geeft 3 maanden voor deze datum aan of u gebruikt wilt maken van deze einddatum. Zo niet, dan spreekt u een nieuwe eind datum af. Dit kan zicht meerdere malen herhalen
  • U bezit geen ander vastgoed in Nederland

De huurovereenkomst voor bepaalde tijd met ontruimingsbeding (tussenhuur) is er voor de situatie dat huurder en verhuurder afspreken dat de huurovereenkomst tijdelijk is, omdat het de bedoeling is dat de verhuurder na afloop van de afgesproken huurtermijn de woning zelf gaat bewonen.

Deze huurovereenkomst dient door de verhuurder tijdig te worden opgezegd.

Het is bij dit model mogelijk dat de huur wordt verlengd met een bepaalde tijd, bijvoorbeeld als de verhuurder langer dan voorzien elders wenst te verblijven. Daartoe is een regeling opgenomen in de huurovereenkomst. De verhuurder moet dan uiterlijk 2 maanden voor de einddatum van de huurovereenkomst schriftelijk aan de huurder meedelen dat de huurovereenkomst wordt verlengd met een door de verhuurder te kiezen periode. Het spreekt voor zich dat de nieuwe periode zoveel mogelijk wordt gekoppeld aan de nieuwe datum waarop de verhuurder verwacht te willen gaan wonen in de woning. De huurder heeft wel het recht om de huur op te zeggen in de verlengde huurperiode.

Het verdient aanbeveling deze brief tijdig aangetekend (en per e-mail en per gewone post) te verzenden aan de huurder en de huurder te vragen om zijn instemming.

Het is raadzaam alvorens deze brief te verzenden hierover met de huurder in overleg te treden.

Het is mogelijk om een dergelijke verlenging (binnen zekere grenzen) te herhalen.

Als er een einde komt aan de huurovereenkomst, maar de verhuurder is nog niet van plan in de woning te gaan wonen, is het mogelijk om met een nieuwe huurder eenzelfde huurovereenkomst aan te gaan.

In de contracten is bepaald dat de huurder een boete verbeurt als hij niet vertrekt op de afgesproken datum. Indien de huurder de boete in een juridische procedure ter discussie stelt, wijst de rechter de boete mogelijk niet altijd toe.

Aankoop met als doel op een later tijdstip in het pand te bewonen is dus een optie. Indien men wil kopen met als doel bewoning van kinderen, dan is het raadzaam zoon/dochter in ieder geval als mede-eigenaar te registreren.

Model D: verhuur op grond van de Leegstandwet. (te koop staande koop- of huurwoning);

Kort overzicht:

  • U wilt de woning ook in de verkoop zetten
  • Over het algemeen accepteren huurders geen D-contract, te veel risico en geen zekerheid

Het model huurovereenkomst Leegstandwet is uitsluitend bedoeld voor de situatie dat de woning te koop staat.

Dat kan een woning zijn:

– die voorheen door de eigenaar werd bewoond; – die voorheen op gewone wijze (dus niet op basis van de Leegstandwet) werd verhuurd en dus bewoond werd door een huurder.

Er gelden verschillende regels voor deze 2 typen te koop staande woningen.

Leegstandwetverhuur is alleen mogelijk na een vooraf verkregen Leegstandwetvergunning van de gemeente.

– In de huurovereenkomst moeten diverse gegevens van de Leegstandwetvergunning worden vermeld. Indien hier niet aan is voldaan, is de Leegstandwet niet van toepassing en heeft de huurder recht op gewone huurbescherming.

– Bij Leegstandwetverhuur is het woningwaarderingsstelsel niet van toepassing als het gaat om een woning die voorheen door de eigenaar werd bewoond (te koop staande koopwoning). Dat betekent dat de huurprijsvorming vrij is en de huurder de huurprijs niet aan de huurcommissie ter toetsing kan voorleggen.

Leegstandwetvergunning is altijd tijdelijk en dient, indien gewenst, tijdig te worden verlengd door dat bij de gemeente aan te vragen.

– Als de verhuurder en de huurder de huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet willen verlengen tot een datum na de vergunningsduur, zal de verhuurder voor het einde van de huurovereenkomst verlenging van de vergunning moeten aanvragen bij de gemeente.

– Doet hij dat niet (tijdig), dan kan de huurder zich op huurbescherming beroepen. Als de vergunning wel verlengd is, maar de verhuurder vergeet dat aan de huurder voor het einde van de huurovereenkomst mee te delen: ook dan kan de huurder zich op huurbescherming beroepen.

  • De woning moet in goede staat verkeren; geen schade, alle deuren en ramen moeten goed sluiten, alle technisch elementen moeten goed functioneren, de woning moet schoon zijn, etc.
  • Al uw persoonlijke bezit moet verwijderd zijn uit de woning
  • Indien u de woning gemeubileerd aan wilt bieden dan is een volledige inventaris nodig, de huurder komt enkel met hun koffer en tandenborstel aan, wij adviseren u graag rondom wat nodig is
  • Tijdens ons bezoek aan uw woning zullen we uiteraard adviseren

Alle huurwoningen beschikken over een energielabel. Sinds 2015 is het dan ook verplicht om bij de verhuur, verkoop of oplevering van een woning een energielabel te overhandigen. Dit energielabel toont aan hoe energiezuinig een woning is.

Vanaf 1 januari 2021 wordt de energiezuinigheid bepaald door nieuwe rekensoftware, genaamd NTA 8800. Om het energielabel te bepalen met de software, dient er een energieadviseur langs te komen. De expert berekent met de software de energiezuinigheid van een woning op basis van bijvoorbeeld afmetingen, de aanwezige isolatie en aanwezige installaties, zoals zonnepanelen. Op basis hiervan kan de adviseur berekenen hoeveel energie er nodig is voor verwarming, warm water, ventilatie en de koeling van een woning. De woning krijgt op basis van deze berekening het label A++, A+, A, B, C, D, E, F, G, waarbij A++ het zuinigst is in energieverbruik en bij G juist de meeste energie wordt verbruikt. Met deze software zal de energiezuinigheid van een woning nauwkeuriger worden bepaald dan wanneer het label online wordt aangevraagd.

De prijzen van het nieuwe energielabel zijn afhankelijk van het type woning en de aanwezige documentatie. De kosten voor een nieuw energielabel voor eengezinswoningen zullen ongeveer neerkomen op €190. Voor een appartement zullen deze kosten neerkomen op €100, vanwege de kleinere ruimte. De precieze prijs van het label wordt bepaald door de energieadviseur.

Indien u een hypotheek heeft lopen dan bent u verplicht om uw hypotheekverstrekker te informeren dat u de woning wilt gaan verhuren. Afhankelijk van de voorwaarden van uw hypotheekovereenkomst zal de verstrekker wellicht enkele vragen hebben rondom de toekomstige verhuur. Renthouse kan uiteraard informatie verschaffen waar mogelijk.

De Vereniging van Eigenaars is een overkoepelende organisatie waarin alle eigenaren van een complex of een groep woningen zijn verenigd. Samen zijn zij verantwoordelijk voor het onderhouden en beheren van (hun deel van) het gebouw. Ook benodigde verzekeringen worden door de VvE geregeld.

Om het onderhoud van het pand en de verzekeringen te bekostigen, betalen eigenaren – vaak maandelijks – servicekosten. Hoe hoog de servicekosten voor iedere eigenaar zijn, is afhankelijk van zijn aandeel in de totale kosten van de vereniging.

De servicekosten worden gebruikt om de kosten te dekken, maar ook om te sparen voor toekomstig groot onderhoud en onvoorziene uitgaven. De servicekosten zijn daarom vaak een voorschot.

Let op: wettelijk mag u niet alle servicekosten doorberekenen naar uw huurder, Renthouse informeert u hier graag verder over.

Hoe het pand is verdeeld onder de eigenaren, wat er precies onder de verantwoordelijkheid van de Vereniging van Eigenaars valt en aan welke regels de leden van de VvE zich dienen te houden, staat omschreven in de statuten van de VvE. De statuten bestaan uit:

  • een Akte van splitsing
  • een splitsingsreglement
  • een tekening van de splitsing optioneel een huishoudelijk reglement

Uw actiepunten:

  1. Nagaan bij de VVE of woningverhuur is toegestaan
  2. Een kopie van het huishoudelijk reglement en een gebruikersverklaring aanvragen bij de VVE. De gebruikersverklaring zal door u en uw nieuwe huurder getekend moeten worden namelijk.

  • Opstalverzekering: alles dat vastzit in uw woning:

Een opstalverzekering dekt onverwachte schade aan je huis. Bijvoorbeeld schade aan de muren, dak, keuken, badkamer en verlijmde vloeren. Ook alle niet-verplaatsbare zaken die bij je huis horen, horen bij je opstal. Zoals je tuin, glas en zonnepanelen.

  • Inboedelverzekering: alles dat niet vastzit in uw woning:

Eigenlijk is het afsluiten van een inboedelverzekering altijd aan te raden. Hiermee verzeker je namelijk je inboedel tegen schade en diefstal. Onder je inboedel vallen dingen die, zonder schade te maken aan de woning, kunnen worden verwijderd. Een bank bijvoorbeeld, maar ook tafels, geluidsinstallaties, tv, een losse koelkast of een wasmachine. Een keuken of badkamer vallen dus niet onder de inboedel, deze zaken verzeker je met een opstalverzekering (zie hierboven).

Er geldt een maximumbedrag dat verzekerd kan worden met een inboedelverzekering voor je huurhuis. Heb je bijvoorbeeld veel sieraden of bijzondere elektronische apparatuur met een heel hoge waarde, dan is het verstandig om hiervoor een extra verzekering af te sluiten.

Verzekerd voor gevaren;

Het afsluiten van een inboedelverzekering betekent dat de verzekeraar een bedrag uitkeert bij schade of diefstal. Deze schade kan zijn veroorzaakt door allerlei onvoorziene omstandigheden, zoals:

  • Stormschade (bijv. omgevallen bomen)
  • Brand (door bijv. ontploffing of blikseminslag)
  • Waterschade
  • Stroomuitval
  • Schade door neerslag

Verzekeringen die via de VVE verplicht zijn afgesloten:

Het is adviseerbaar om ook aan uw VVE te vragen welke verzekeringen via de vereniging afgesloten zijn. Wellicht betaald u al mee aan bijvoorbeeld een verplichte en gedeelde opstalverzekering.

  • Aansprakelijkheidsverzekering;

De huurder moet deze zelf afsluiten om zich in te dekken rondom onopzettelijke schade.

De aansprakelijkheidsverzekering vergoedt schade wanneer de huurder, een gezinslid van de huurder of zelfs een huisdier schade veroorzaakt in de huurwoning. Wanneer de huurder schade aanricht in de woning, wordt deze schade dus (deels) vergoed door deze verzekering. Bij het bewust aanbrengen van de schade geldt deze verzekering uiteraard niet. De aansprakelijkheidsverzekering kan eenvoudig afgesloten worden bij een bank of zorgverzekeraar.

Interesse gewekt ?


Bel ons nu voor een afspraak: 020 30 30 609